Несмотря на эпидемию и карантин, стройотрасль устояла

Строительный сектор всегда чутко реагирует на ухудшение экономической конъюнктуры в стране. Однако сегменты отрасли могут вести себя по-разному, в зависимости от характера кризиса и других обстоятельств.

В прошлом году внутренние проблемы и пандемия коронавируса обрушили динамику жилищного строительства. На этом фоне начатая в марте 2020 г. программа «Большое строительство» смогла вытянуть показатели инфраструктуры и в меньшей мере — нежилого строительства.
В итоге в прошлом году объем выполненных стройработ увеличился на 4% (в 2019 г. — на 23,6%). Отрасль смогла выйти в «плюс» лишь в конце 2020 г.
Если в 2019 г. на жилищное строительство сильно повлияли двойные выборы и падение «Укрбуда», то 2020 г. отметился спадом в экономике, весенним локдауном, рухнувшей «Аркадой» и провалом реформы ГАСИ.
В прошлом году сегмент показал падение сразу на 18,5%, до 28,4 млрд. грн. Тогда как в 2019 г. был рост на 4,8%. Объемы жилищного строительства начали сокращаться с марта 2020 г. и не восстановились даже после выхода из локдауна. При этом, хотя часть строек простаивала во время карантина, по его завершении работы на большинстве объектов возобновились. Таким образом, можно ожидать и существенного снижения объема ввода в эксплуатацию жилья. Эти данные Госстат предоставит позже.
«Строятся ли новые дома? Да! Однако меньше, чем в предыдущем году. Главное управление статистики в Киеве еще не опубликовало результаты 2020 г., но, думаю, стоит ожидать антирекорда. За первые три квартала 2020 г. приняли в эксплуатацию всего 254,1 тыс. кв. м жилья. Это на 41% меньше, чем за аналогичный период 2019 г.», — отмечает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам «Горжилстрой».
Сильный удар по показателям жилищного строительства нанесла фактическая блокировка работы ГАСИ. Одни застройщики не могли получить разрешительную документацию на строительство, а другие — ввести объекты в эксплуатацию.
«Пока ГАСИ не станет рабочим органом с понятной процедурой приема документов, экспертизы и выдачи сертификатов соответствия, задержки в сроках ввода объектов в эксплуатацию неизбежны. И это негативно сказывается на работе рынка. Думаю, что в этом году львиную долю предложения составят проекты, реализация которых стартовала в период «перепроизводства» — в 2017-2018 гг.», — подчеркивает Ангелина Деревлева.
С марта в стране должна заработать госпрограмма «Доступная ипотека» со ставкой до 7%. Также до июня в Кабмине обещают запустить новую программу финансового лизинга и ипотеки уже под 5%. Таким образом, программу льготной ипотеки в Украине пытаются запустить через год после начала системного кризиса экономики. Такую «скорость» сложно назвать приемлемой для принятия управленческих решений. Между тем, подобные программы в других странах показали свою эффективность для оживления строительного рынка.
Ранее Татьяна Маркова, директор департамента продаж и маркетинга ХК «Киевгорстрой», отмечала, что наиболее противоречивым в проекте программы льготной ипотеки выглядит обещание зафиксировать низкие ставки в течение всего срока действия кредитного договора. Кроме того, программа ограничивается бюджетниками, переселенцами, молодыми семьями и нуждающимися в улучшении жилищных условий. Эти категории населения вряд ли можно назвать целевой аудиторией для крупных, хотя и льготных кредитов. Иными словами, учитывая трудности в работе ГАСИ и общую ситуацию в экономике, прорыва в объемах строительства жилья в этом году ожидать явно не приходится.
Несмотря на снижение объемов нежилого строительства на 2,7%, до 50 млрд. грн., такой результат по итогам кризисного 2020 г. можно считать неплохим. Хотя в 2019 г. динамика этого сегмента рынка показала рост сразу на 30,3%.
Показатели сегмента начали снижаться с марта 2020 г. по причине карантина. Но из-за того, что многие инвесторы при реализации своих новых проектов заняли выжидательную позицию, V-образной динамики восстановления не получилось. Все старались максимально закончить уже начатые проекты. Тем не менее, динамику сегмента частично поддержала программа «Большое строительство», в рамках которой в 2020 г. было построено (достроено, реконструировано) 114 школ, 100 детских садов и 101 спортивный объект. Изначально программа предполагала охват по 100 объектов всех категорий.
Карантинные ограничения повлияли на спрос со стороны арендаторов на офисном рынке. В Киеве вакантность увеличилась с 6,5% в декабре 2019 г. до 11,7% в конце 2020 г., а арендная плата за офисы премиум-класса снизилась более чем на 10%.
В 2020 г. девелоперская активность на рынке офисной недвижимости Киева оставалась высокой. По данным компании Cushman & Wakefield в Украине, предложение новых офисных помещений составило около 88,5 тыс. кв. м GLA (площади, доступной для аренды). Это на 15% меньше, чем в 2019 г., но почти вдвое больше показателей 2017-2018 гг.
Всего к концу 2020 г. общий объем офисных помещений в Киеве составил почти 2,1 млн. кв. м GLA. Этот показатель не учитывает площадь госучреждений и офисных зданий, построенных компаниями до 2000 г. для собственного использования.
«В течение 2019 г. и в первом квартале 2020 г., до введения карантинных мероприятий, связанных с COVID-19, девелоперы демонстрировали большую уверенность в коммерческом потенциале рынка офисной недвижимости в Киеве на фоне относительно высокого спроса со стороны арендаторов, низкого уровня вакантности и повышения арендных ставок на офисные помещения», — отмечает Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента Cushman & Wakefield в Украине.
Согласно оценкам Cushman & Wakefield, по состоянию на январь в Киеве строится около 160 тыс. кв. м новых офисных площадей, которые могут быть введены в эксплуатацию в течение следующих 12 месяцев. Всего в 2021 г. в Киеве запланирован ввод в эксплуатацию 13 бизнес-центров или их очередей общей площадью 246 тыс. кв. м.
По информации ProfiDOM.com.ua, сегмент торговой недвижимости первым попал под удар карантина. Многие магазины и зоны ТРЦ были закрыты. Затем, в ноябре 2020 г., последовал так называемый карантин выходного дня, а также локдаун с 8 по 24 января.
Тем не менее, по оценкам НБУ, по этому сегменту коронакризис ударил слабее, чем по офисам. Этому способствовали рост доходов и гибкость карантина, но сильно пострадал сегмент развлечений. При этом вакантность на рынке выросла на 5,4%, а среднесуточная посещаемость в торговых центрах снизилась на 25-40%.
По словам Катерины Весны, руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине, в крупных городах новое предложение в 2020 г. составило около 113,5 тыс. кв. м GLA, еще больше торговых центров планируется к вводу в эксплуатацию в 2021-2022 гг.
Как отмечает Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, в 2021 г. в Киеве планируется открытие не менее трех ТРЦ общей площадью 147,5 тыс. кв. м GLA, а в Харькове — двух на 122 тыс. кв. м GLA. Планируются открытия и в других городах.
«Мы не исключаем, что часть проектов все же перенесет открытие на 2022 г. Это в первую очередь касается мегамоллов, которые расположены в локациях с высокой конкуренцией. Также мы предполагаем, что некоторые проекты изменят концепции в сторону уменьшения развлекательной и пищевой зон», — добавляет Катерина Весна.
Общей характеристикой для сегментов офисной и торговой недвижимости стало то, что инвесторы ведут строительство крупных объектов без привлечения кредитных средств. Это повлияло на то, что проекты в высокой стадии готовности будут достроены любой ценой, работы на них не останавливались даже во время карантина.
«В основном сейчас ведется строительство объектов, начатых до локдауна, а новые крупные проекты инвесторы пока не начинают, занимая выжидательную позицию. Мы видим, что количество запросов на строительство новых объектов уменьшилось на 30% по сравнению с прошлым годом», — говорит Андрей Озейчук, директор компании Rauta.
При этом реализация части запланированных проектов с минимальной готовностью может быть отложена. Те же, что находятся на стадии концепции, возможно, буду пересмотрены.
«Стремительно ухудшается работа морально устаревших, теряющих популярность объектов с концептуальными недостатками, а также новых, не успевших наработать устойчивую посещаемость и лояльность покупателей. Рынок ждет вынужденная модернизация, редевелопмент, реконцепция — собственники торговых центров уже приступили к комплексной модернизации, а ряд владельцев запланировал масштабные изменения», — подчеркивает Константин Олейник.
Складская недвижимость лучше всех переживает текущую экономическую ситуацию. Этот сегмент не только не пострадал, но и в связи с ростом онлайн-торговли приобрел новые перспективы. По данным Alterra Group, по итогам 2020 г. вакантность складов в Украине составила 5,5%, при этом в киевском регионе — 2,2%. Валовое поглощение в прошлом году снизилось в киевском регионе на четверть, до 130 тыс. кв. м, а в среднем по Украине — на 5%, до 200 тыс. кв. м.
Согласно данным компании, новое предложение на рынке складов в Украине в 2021-2022 гг. составит более 364 тыс. кв. м. Интересно, что в лидерах — Львовская область, где планируется ввод в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м. В Киеве запланировано введение складов площадью 71,4 тыс. кв. м, которые прогнозировались еще в предыдущие два года. Драйверами роста спроса и в дальнейшем будут почтовые и логистические компании.
Строительная отрасль вышла в «плюс» в 2020 г. только благодаря инфраструктуре, рост в которой составил сразу 14,8% (в 2019 г. — 27,7%), до 120,6 млрд. грн. Драйвером инфраструктуры стало «Большое строительство» и, в частности, расходы на автодороги, где объем стройработ составил 61,8 млрд. грн. Четкий тренд на рост наблюдается именно с апреля 2020 г.
Инвестиции в инфраструктуру сыграли важную роль в восстановлении экономик разных стран мира. Национальный банк Украины оценил влияние увеличения в 2020 г. госрасходов на дорожную инфраструктуру на ВВП в 1,4-1,5%. Группа Ukraine Economic Outlook оценила влияние инвестиций в «Большое строительство» объемом 136 млрд. грн. в 156 млрд. грн. косвенного роста других отраслей и 120 млрд. грн. ВВП в строительстве. Суммарно, при выпадении этой программы из внутреннего спроса, падение реального ВВП в 2020 г. могло составить 8-9% против предполагаемых минус 5%.
Перспективы строительной отрасли в текущем году можно связывать, пожалуй, только с ростом в инфраструктуре и умеренной динамикой в нежилом строительстве.
«Несмотря на выжидательную позицию многих инвесторов, крупные компании, которые стратегически смотрят на развитие в Украине, все равно продолжают инвестиционную деятельность, в том числе в формате строительства новых объектов недвижимости», — поясняет Андрей Озейчук.
В первом квартале индикатор деловой уверенности строительной отрасли вырос очень незначительно. Однако это связано с тем, что зима для строителей традиционно — «не сезон». Участники рынка говорят, что обеспечены работой на четыре ближайших месяца.
«По результатам 2020 г. доля строительства в ВВП, вероятно, выросла до 2,9% по сравнению с 2,7% в 2019 г. Это все еще существенно ниже, чем средний показатель в ЕС (5%), — резюмируют в инвесткомпании ICU. — Учитывая существенную недоинвестированность отечественной экономики, в частности, в транспортной инфраструктуре, в ближайшие годы можно прогнозировать опережающий рост объемов строительства. В этом году мы ожидаем, что государственные инвестиции в инфраструктуру останутся на высоком уровне 2020 г., а роль основного драйвера роста объемов строительства перейдет к частному сектору, в частности, по направлениям развития систем логистики и новых промышленных сооружений ГМК».